В начало Карта Постройки Литература Ссылки Архив гостевой книги Eng

Новый кооператив

На последнем всероссийском съезде зодчих А. И.  Зазерский сообщал * о попытках петербургских обывателей бороться с квартирной нуждой путём постройки кооперативных домов квартирантов-собственников. В то время существовало два таких кооператива: "Общество собственников жилищ" (с 1903 г.), построившее два дома – за Нарвской заставой и на Кавалергардской ул., и "СПб. Товарищество для устройства постоянных квартир" (с 1909 г.), построившее свой дом на углу Большой и Малой Посадских ул.

В настоящее время въ редакцию поступили сведения об образовании нового товарищества аналогичного типа, с которыми мы считаем небесполезным ознакомить наших читателей.

Ред.

* См. "Труды", стр. 594.

По примеру существующих уже товариществ для устройства постоянных квартир, действующих главным образом в районе Петербургской части и имеющих целью обеспечить своих членов удобными и устроенными по их желанию квартирами, учреждается с такою же целью Бассейное товарищество в районе Литейной части, где в настоящее время ощущается нужда в удобных квартирах для интеллигентных кругов столичного населения. Квартирный вопрос в этой части города является крайне острым, вследствие высокой расценки квартир, доходящей, по собранным многочисленным примерам, иногда до 50 руб. в год за кв. саж. полезной площади квартиры.

Товарищество приобретает угловую часть земельного участка из принадлежащего ныне Преображенскому полку имущества, расположенного по Бассейной ул. и Греческому проспекту, мерою в 1350 кв. саж. (прибл. 6148 кв. м., здесь и далее перевод в метрическую систему – А.М.)

С целью наивыгоднейшей застройки участка и наилучшего освещения проектируемого на нём дома, в связи с застройкой остающейся свободной земли, товарищество, через посредство одного из своих учредителей, вошло в договорное соглашение с собственником земли, по которому застройка всего принадлежащего ему имущества будет производиться по особому, выработанному архитекторами товарищества – гражд. инж. А. И. Зазерским и акад. арх. Э. Ф. Виррихом, общему плану, представленному уже на утверждение городской управы. По этому плану приобретаемый товариществом участок земли отделён от остальных участков широкими, вновь прокладываемыми с северной и западной сторон его, проспектами, предназначенными лишь для пользования выходящих на них домов и закрытыми для общего уличного движения. Проспекты эти имеют ширину 11 саж. (23,5 м), а в средней части, где оба проспекта сходятся, ширина площади доходит до 18 саж. (38,4 м) и длина до 21 саж. (44,8 м). В этой уширенной части проспектов будет устроена особая площадка для детских игр с бассейном и фонтаном. Как проспекты, так и площадка будут обсажены деревьями по обе стороны проезжих частей, проектируемых в 4 сажени (8,5 м) ширины; остальные части проспектов отводятся под тротуары с газонами и палисадниками у домов. Проезжие части и тротуары будут асфальтированы и освещены электричеством. Ввиду того, что эти проспекты предназначаются лишь для проезда живущих на этом участке, ворота, ведущие во внутренние дворы домов, будут обращены в сторону существующих уже улиц – Бассейной, Греческого просп., Виленского пер. и Фонтанной ул. Площадь проспектов равна 1200 кв. саж. (5465 кв. м.); устройство и оборудование их будет сделано за счёт собственника земли, на будущих же владельцев возлагается обязанность нести лишь расходы по освещению и содержанию их в полном порядке.

Дом товарищества предполагается соорудить в 6 этажей, полной 11-саженной (23,5 м) высоты, с бетонированными подвалами и мансардным этажом, с подъёмными машинами не только на парадных, но и на чёрных лестницах, с центральным водяным отоплением, с устройством вентиляции и с постановкой для той же цели каминов в некоторых комнатах, с центральным горячим водопроводом для ванн, умывальников и кухонных моек, с центральной пылевсасывательной станцией, соединённой трубами со всеми квартирами, с холодными и светлыми кладовыми при кухнях для хранения съестных припасов.

В доме предположено иметь прачечную с механическими приборами для стирки, полоскания и отжимки, а также сушильные шкафы для быстрой сушки белья.

В мансардном этаже предположено иметь зал для общих собраний членов со всеми необходимыми при нём помещениями: гостиной, комнатой для курящих и проч.

В первом этаже со стороны Бассейной улицы и частью Греческого проспекта будут устроены магазины для сдачи их внаём. Доходами от магазинов и доходами от сдачи квартир в мансардном этаже будут покрываться в значительной степени расходы по управлению и содержанию дома.

Устраиваемые под всем домом подвалы предназначаются для помещения в них котлов и приборов центрального отопления, для склада топлива и для устройства кладовых. Подвалы, соединённые особыми лестницами с магазинами, будут служить для надобности последних. Парадные лестницы проектируются с просторными и светлыми вестибюлями и с особыми уборными для приходящих. При каждой парадной лестнице отводятся в первом этаже просторные и светлые помещения для швейцаров, состоящие из двух комнат. На чёрных лестницах в каждом этаже будут устроены металлические балконы для чистки и проветривания платья. Помещения для служащих в доме: квартиры старшего дворника, младших дворников и истопников, домовая контора и проч. будут размещены в первом этаже.

Во всём доме проектировано 88 квартир для членов товарищества, 16 квартир в мансарде и 13 магазинов в первом этаже.

Квартиры для членов распределяются следующим образом: 8 квартир в 1 этаже и по 16 квартир в каждом из остальных пяти этажей. Все квартиры с двумя ходами. Имеют от 3 до 7 комнат, не считая людских, ванн, кухонь и проч. Полезная площадь квартиры составляет от 24 до 60 кв. саж. (109…273 кв. м.), а общая полезная площадь всех квартир, предназначаемых для членов товарищества, исчисляется в 4 458 кв. саж. (20 302 кв. м.); из них 308 кв. саж. (1 403 кв. м.), и по 830 кв. саж. (3 780 кв. м.) в каждом из остальных пяти этажей; сверх того – 580 кв. саж. (2 641 кв. м.) в мансардном помещении и 260 кв. саж. (1 184 кв. м.) под магазинами.Высота комнат в квартирах 2, 3 и 4 этажей будет 5 аршин (3,56 м), в 1, 5 и 6 этажах около 4 арш. 8 вер. (3,2 м).

По желанию приобретающих квартиры, отдельные квартиры могут быть соединены вместе, равно как присоединением отдельных комнат от соседних квартир одни квартиры могут быть увеличены, другие уменьшены. Внутренняя отделка квартир будет обыкновенная, без особой роскоши, с несложными лепными украшениями на потолках и недорогими обоями. Во всех комнатах будут паркетные полы, в кухнях же, ванных комнатах, клозетах и кладовых полы будут из метлахских плиток, или из других, прочных и гигиеничных материалов. Стены кухонь и ванн предположено частью облицевать фаянсовыми плитками, частью окрасить масляной краской; масляной же краской будут окрашены стены людских, уборных и кладовых. Окна и двери будут исполнены из соснового леса и окрашены масляной краской. Для освещения передних и коридоров соответствующие двери будут остеклены рифлёными, рассеивающими свет стёклами; кроме того, где окажется нужным, над дверями будут стеклянные фрамуги и просветы.

Каждому члену товарищества будет выдан план его квартиры, на котором он, по соглашению с архитекторами товарищества, может указать желательные для него изменения в перестановке перегородок, дверей и проч., не вызывающие существенных отклонений от утверждённой сметы. В случае желания со стороны отдельных членов товарищества иметь в своих квартирах более дорогую отделку, им будет предоставлена возможность исполнить это за соответствующую доплату.

К постройке дома предположено приступить весной 1912 года и окончить его к сентябрю 1913 года, с какого времени и будут предоставлены квартиры в пользование членов товарищества.

Полная стоимость дома вместе с землёй ко времени его заселения, т. е. к 1 сентября 1913 г., определяется в сумме около 1 811 500 руб. из следующего расчёта:
1) стоимость земли –
а) покупная цена 1 350 кв. саж. (6148 кв. м.), по 360 р. за кв. саж. (4,6 кв. м.) – 486 000 р.,
б) купчая крепость (5% от 486 000 р.) 24 300 р.,
в) проценты, подлежащие уплате с 1 января 1912 г. по 1 сентября 1913 г. на земельный долг 34 667 р., итого 544 967 р.;
2) стоимость постройки –
а) 6 этажей, при площади дома в 1 100 кв. саж. (5009 кв. м.) по наружным очертаниям, при высоте его в 11 саж. (23,5 м), составляет 12 100 куб. саж. (117 589,5 куб. м.), по 95 р. за одну кубическую сажень (9,72 куб. м.), 1 149 500 р.,
б) мансардный этаж 687,80 кв. саж. (3132,2 кв. м.) при высоте 1,60 саж. (3,41 м) составит 1 100,47 куб. саж. (10 695 куб. м.), по 70 р. за одну куб саж., 77 033 руб., итого 1 226 533 руб.;
3) пользование для строительных нужд частным кредитом, которого потребуется до 500 000 руб. сверх произведённых членами товарищества взносов, считая таковой кредит из 8% годовых, а также расходы по организации дела – 40 000 р., а всего 1 811 500 р.

Таким образом стоимость полезной площади одной квадратной сажени (4,6 кв. м.), занимаемой членами товарищества, выразится, при 4 458 кв. саж. (20 302 кв. м.) полезной площади всех квартир в доме, предоставляемых членам товарищества, в 406 руб., причём в эту сумму входит стоимость магазинов и квартир в мансардном помещении.

Средняя стоимость одной квадратной сажени полезной площади квартиры в 406 рублей будет колебаться в сторону понижения или повышения в пределах от 373 до 435 р., в зависимости от расположения квартиры в этажах, выхода её на ту или иную улицу и в соответствии с количеством комнат, имеющих окна на улицу.

Член товарищества за избранную им квартиру вносит единовременно 40% стоимости её, а 60% стоимости квартиры останутся в виде долга кредитному обществу, в котором будет заложен дом по его выстройке, и собственнику земли, от которого приобретается участок. На сделанный членом товарищества единовременный взнос он получает соответственное число паёв стоимостью по 200 руб. каждый.

Ежегодные платежи, упадающие на каждую квартиру пропорционально числу паёв, должны вноситься членами товарищества со времени предоставления квартиры в пользование, ежемесячно или в сроки по определению общего собрания членов товарищества. В эти платежи будут входить расходы: а) по управлению и содержанию дома, по оплате денежных повинностей, по отоплению, по страхованию, по найму дворников, швейцаров и других служащих по дому, по освещению лестниц и дворов, по водоснабжению, по ремонту дома, по содержанию в чистоте дворов, мостовых и улиц и проч. и б) по оплате займов и процентов по ним.

(Зодчий. 1912. №21. С. 225-227)

При оцифровке текст приведён в соответствие с современной орфографией.

Комментарий А. М.:

Статья, написанная, скорее всего, А. И. Зазерским, может служить образцом пояснительной записки. Кроме чересчур длинных трудночитаемых предложений, в ней почти нет недостатков: всё описано по делу, русским языком без неуместных псевдонаучных и иностранных слов (уже отсутствие слова "комплекс" – как бальзам на душу!).

Раз уж здесь такие подробные цифры по застройке, сравним их с нынешними ПЗЗ (Правилами землепользования и застройки). По таблице 9.3.1.1 для территории ТЖ4 (зона многоквартирной жилой застройки средней и высокой этажности) коффициент застройки (отношение площади застройки к площади земельного участка) принято в 25%. Здесь – 81%, т.е. территория застроена более чем в 3 раза по сравнению с допустимым в новом стр-ве (разумеется, за счёт озеленения, детских площадок и "проч."). Максимальный коэффициент использования территории (отношение общей площади этажей к площади участка) для территории ТЖ4 – 1,8. Здесь – 3,3, почти в 2 раза больше. Такая плотность, понятное дело, может быть достигнута только за счёт инсоляции, вернее, её отсутствия в ряде квартир.

Ещё одна цифра – 8% годовых для кредита. Интересно, много ли банков сейчас дадут такие условия застройщику?

И, самое актуальное – стоимость квадратного метра. Для этого дома она составила в среднем 406 рублей за квадратную сажень, то есть 88 рублей 26 копеек "за квадрат". Цифра не такая смехотворная, если знать тогдашние цены и зарплаты. В 1913-м году в Москве килограмм чёрного хлеба стоил 5 копеек, килограмм копчёной колбасы – 75 копеек. Женские ботинки стоили 4 рубля пара, комнаты сдавались внаём от 3 до 11 рублей в месяц. (Данные по книге: Новейшая история Отечества. XX век: Учеб. для студентов вузов: В 2 т. / Под ред. А. Ф. Киселева, Э. М. Щагина. – М., 1998. – Т. 1. – С. 32-33). В 1912-м году средняя годовая зарплата рабочего по всем группам производств составляла 255 рублей, то есть 20 с небольшим рублей в месяц (Свод отчетов фабричных инспекторов за 1912 г. СПб., 1913). Но так как этот дом был "для интеллигентных кругов", посмотрим зарплаты этой категории населения: разброс месячных окладов был очень большой – от 20 рублей библиотекаря и 25 р. учителя начальной школы до 350 руб. для депутата Государственной Думы и 375 р. для профессора университета (данные из разных источников). Потенциальные члены товарищества, кажется, всё таки ближе к правому краю шкалы, начиная хотя бы от учителей старших классов гимназии с 80-100 рублями или заведующего больницей со 135-ю. Самая маленькая квартира, как видно из текста статьи – 109 кв. м. Первоначальный взнос на неё должен был составлять (109х88,26х0,4) приблизительно 3850 р., а общая стоимость – 9620 рублей. По тем временам сумма очень большая. Можно почувствовать эту величину в сравнении с тогдашними предметами роскоши: рояль известной марки стоил 200 р., автомобиль – 2000.


Вернуться к списку